Житлові кооперативи: на Заході — зручна модель доступного житла, в Україні — ризикована інвестиція

Чи знаєте ви, що, вклавши свої кревні у спорудження житла через таку давно відому й начебто надійну юридичну форму як житлово-будівельний кооператив (ЖБК), маєте шанс залишитися без омріяної квартири?

Скажімо, тому, що не стоїте у так званій "квартирній черзі", яка сама собою є корупціогенним рудиментом радянського минулого. Прецеденти таких судових рішень є!

Або як вам такий варіант: будинок зведуть, проте ваша однокімнатна мрія виявиться… зданою в оренду. Все законно: до передачі прав власності нібито вашою нерухомістю розпоряджається кооператив. Корінь проблеми - в заплутаному регулюванні діяльності кооперативів, які живуть одночасно як за українськими, так і за ще радянськими законами.

Житлово-будівельні кооперативи як зручний спосіб придбання громадянами житла в новобудові мають у нашій країні глибоке історичне коріння. Об'єднання громадян для будівництва та експлуатації житлових будинків почали з'являтися ще у 20-х роках минулого століття. Наприкінці 50-х інститут житлово-будівельник кооперативів отримав новий імпульс до розвитку. Нарешті, ухвалений 1983 року Житловий кодекс Української РСР урегулював питання створення та діяльності житлово-будівельних кооперативів. Десь на ті роки припав пік їхньої популярності. Будувати собі житло через кооператив було зручно й престижно, якість "кооперативних" будинків здебільшого була вищою, ніж звичайних серійних.

Кооперативи будувалися за рахунок внесків їх членів, а також пільг та компенсацій від держави: це могла бути позика до 90% відсотків вартості будівництва під 1–3% річних, дотації на комунальні послуги, обслуговування та капітальний ремонт будинків ЖБК. Зрозуміло, чому обсяг збудованого кооперативами житла в останні десятиліття СРСР сягав 7% загальної площі зведеної у країні житлової нерухомості.

Часи кардинально змінилися. Нині вітчизняний будівельний ринок пропонує охочому зануритися в його бурхливі води таку вартість квадратного метра, що пересічному громадянинові, який отримує навіть середню зарплатню, самотужки заощадити на власне житло - щось зі сфери фантастики.

Як здешевити для наших громадян вартість соціальних благ, одним із фундаментальних з-поміж яких, за традицією, є власне житло? Дедалі частіше в Україні для інвестування в будівництво застосовується механізм створення кооперативів. Через такі механізми, як зниження податкового навантаження, отримання безкоштовної земельної ділянки, цей вид інвестування справді може здешевити вартість квадратного метра для кінцевого споживача. Але чи все так прозоро для людини?

Зупинімося на особливостях законодавства щодо створення та діяльності кооперативів, які не дають цій сфері повноцінно розвиватися. І головна полягає в тому, що законодавче поле, в якому діють ЖБК, почасти базується на законодавстві, ухваленому вже в незалежній Україні, а почасти - другою "ногою" - спирається на норми, які діяли ще за СРСР. Навіть ті положення, котрі стали законами вже в незалежній Україні, тривалий час не оновлювалися і не враховують сучасних вимог та потреб людей.

Основи функціонування кооперативного руху в будівництві закладено Цивільним кодексом України, Житловим кодексом УРСР (про це вже неодноразово писали, але документ під такою назвою продовжує зберігати чинність на 28-му році незалежності нашої держави) і окремими законами та підзаконними актами. Зокрема, Законом України "Про кооперацію", Примірним статутом житлово-будівельного кооперативу, затвердженим ще 1985 року, постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради зразка того ж 1985 року "Про затвердження Правил обліку громадян, які бажають вступити до житлово-будівельного кооперативу".

Житлові кооперативи в Україні можуть бути створені та діяти у двох формах: під час спорудження житлового будинку членами кооперативу та після завершення будівництва - у форматі обслуговуючого кооперативу, аналогу об'єднання співвласників житлового будинку.

Поговорімо про першу з них, про ЖБК як юридичну форму організації будівництва житла. Такий кооператив організовується з метою забезпечення житлом членів кооперативу та їхніх сімей шляхом будівництва багатоквартирного жилого будинку. І вже на цьому етапі, при визначенні, хто може бути членом житлово-будівельного кооперативу, зіштовхується з колізійністю норм. Примірна форма статуту, як і Житловий кодекс, передбачає, що членом кооперативу може бути тільки фізична особа. Тим часом Закон України "Про кооперацію" і Правила утримання житлових будинків та прибудинкових територій зазначають, що членами кооперативу можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Житловий кодекс УРСР - застарілий, у принципі, його норми були актуальними й могли реалізовуватися в умовах планової економіки, коли його приймали, 35 років тому, але не сьогодні, коли наша країна декларує європейський шлях розвитку. В нинішніх умовах багато його норм, серед яких - ключові, просто неможливо застосовувати.

Що це означає в нашому випадку? Кодекс встановлює, що членами житлово-будівельного кооперативу можуть бути громадяни, які постійно проживають у населеному пункті, перебувають на обліку бажаючих вступити до житлово-будівельного кооперативу і внесені до єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Такі норми містяться і в Примірному статуті житлово-будівельного кооперативу.

Отже, за ЖК, членами кооперативу можуть бути лише ті громадяни, котрі потребують поліпшення житлових умов, тобто стоять на так званій "квартирній черзі" для отримання безоплатного житла. В сучасних умовах, коли на отримання безоплатного житла від держави, на мою думку, мають право претендувати лише найбільш соціально незахищені верстви населення (причому це житло не має передаватися громадянинові у власність, але це тема для окремого матеріалу), прив'язка до "квартирної черги" при визначенні права людини на участь у житлово-будівельному кооперативі є нонсенсом. Звісно, сьогодні, створюючи житлово-будівельні кооперативи, інвестори цієї вимоги не дотримуються.

За іншою нормою Житлового кодексу УРСР, житлово-будівельні кооперативи організовуються при виконкомах місцевих рад народних депутатів, при підприємствах, установах і організаціях.

Своєю чергою, відповідно до Господарського кодексу України, кооперативи як добровільні об'єднання громадян можуть створюватися з метою спільного вирішення ними економічних, соціально-побутових та інших питань у різних галузях (виробничі, споживчі, житлові тощо). У статті 2 Закону України "Про кооперацію" визначено, що "кооператив" - це юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування.

Стаття 37 зазначеного закону забороняє втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування у фінансово-господарську та іншу діяльність кооперативних організацій, крім випадків, прямо передбачених законом.

Таким чином, норми ЖК УРСР, Примірного статуту і закону "Про кооперацію" по-різному тлумачать питання, пов'язані зі створенням та діяльністю кооперативів.

Закон "Про кооперацію" не містить прямого застереження щодо повного або часткового скасування відповідних норм ЖК УРСР і Примірного статуту. Водночас прикінцеві положення цього документа зобов'язують Кабінет Міністрів упродовж року з дня набрання законом чинності привести у відповідність до норм цього закону інші нормативно-правові акти. Досі таких змін не внесено.

При цьому маємо судову практику, згідно з якою, на підставі недодержання вимог Житлового кодексу при створенні житлово-будівельного кооперативу (зокрема, члени кооперативу не перебували на обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов), суд ухвалив скасувати реєстрацію такого кооперативу.

Відповідно до статті 19 закону "Про кооперацію", кооператив є власником будівель, споруд, грошових та майнових внесків його членів, виготовленої продукції, доходів, отриманих від її реалізації та провадження іншої передбаченої статутом діяльності, а також іншого майна, придбаного на підставах, не заборонених законом. Отже, нерухомість, яка споруджується за рахунок коштів ЖБК, буде власністю кооперативу.

Після завершення будівництва і здачі об'єкта в експлуатацію житлово-будівельний кооператив є власником будинку. Отже, на стадії, що передує передачі квартир інвестору, ЖБК має повне право на законних підставах розпоряджатися всім будинком, включно з квартирами, аж до передачі їх у заставу.

Не захищені в Україні й права інвесторів (членів кооперативу) у разі ліквідації кооперативу, у тому числі через його банкрутство. Підстави ж для визнання банкрутом кооперативу можуть з'явитися як до, так і після завершення будівництва.

Відповідно до статті 13 закону "Про кооперацію", членство в кооперативі припиняється, в тому числі, у зв'язку з припиненням діяльності кооперативу. У судовій практиці є чимало справ про визнання банкрутом житлово-будівельних кооперативів за заявами як самих ЖБК, так і кредиторів - через заборгованість.

У цьому контексті, ми не маємо однозначної відповіді на запитання, як учасник житлово-будівельного кооперативу, котрий повністю вніс свій пай, зможе стати власником новозбудованої квартири. Тобто як саме документально оформити "викуп" квартири, передбачений Цивільним кодексом України.

По-різному можна трактувати і питання оподаткування ЖБК. Податковий кодекс України визначає, що житлово-будівельний кооператив має право на отримання статусу неприбутковості після завершення будівництва (або придбання) і здачі об'єкта в експлуатацію у разі його подальшого обслуговування та управління таким житлово-будівельним кооперативом.

Проте кодексом не визначено, що в майбутньому такий житлово-будівельний кооператив не матиме права будувати новий будинок уже в статусі неприбутковості. Є офіційна позиція фіскалів, які вважають, що, отримавши статус неприбутковості, такий кооператив позбувається права будувати інші об'єкти як неприбуткова організація. На мою думку, це питання не врегульоване чітко законодавством і може бути предметом спору в судах.

Наступний момент - оподаткування податком на додану вартість операцій, пов'язаних із будівництвом житлово-будівельним кооперативом багатоквартирного житлового будинку. Відповідно до Податкового кодексу, звільняються від оподаткування ПДВ операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання. Що саме має розглядатися як перше постачання - послуги з будівництва житла, що надаються на замовлення кооперативу, чи передача житла членам кооперативу - незрозуміло. Однозначну відповідь на це запитання можна дати, лише чітко виклавши норми Податкового кодексу.

Фахівці не мають сумнівів у необхідності доопрацювання чинного законодавства України, яке містить згадані вище та інші прогалини і відголоски радянського минулого. Зокрема, доцільно:

- розробити окремий закон, який врегулює питання особливостей створення і діяльності житлово-будівельного кооперативу: зокрема, чітко визначить права та обов'язки членів кооперативу, момент набуття ними права власності на житло, майбутнього обслуговування їхнього житлового будинку тощо;

- до ухвалення нового Житлового кодексу України - внести зміни до норм чинного ЖК: врегулювати питання створення і членства в житлово-будівельних кооперативах, вилучити звідти норми щодо необхідності перебування членів кооперативу на обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, а також інші застарілі положення;

- внести зміни до Податкового кодексу, передбачивши прямі норми, які дозволять житлово-будівельним кооперативам діяти у статусі неприбутковості, врегулювати питання сплати ними податків на прибуток і на додану вартість.

Від того, що з 2015 року держава не веде систематизованого обліку потреби українців у власному житлі, сама собою ця потреба не зменшується. Сотні тисяч родин чекають (а багато хто вже й не сподівається) на підтримку держави в реалізації їхнього передбаченого Конституцією права мати власну оселю, але в нинішній економічній ситуації ринок комерційних пропозицій не здатний адекватно задовольнити цей попит. Соціального житла у розпорядженні місцевих органів влади майже немає, ринок оренди перебуває на стадії "дикого капіталізму". Тим часом до черговиків не з власної волі додалися півтора мільйона переміщених осіб. Це не "додаткове навантаження на бюджет", як подекуди мені доводиться чути в окремих чиновницьких кабінетах, а такі ж громадяни, як і кожен із нас.

І, доки ці люди не зневірилися остаточно й не поповнили мільйонну армію шукачів щастя на чужині, актуальне завдання влади - зробити житлово-будівельні кооперативи ефективним інструментом здешевлення вартості будівництва житла. До цього нас спонукають взяті нашою державою зобов'язання перед міжнародною спільнотою, зокрема виконання Глобальних цілей сталого розвитку ООН.

Житлову кооперацію в Україні можна і варто наповнити новим змістом, оновити законодавство, врахувавши досвід розвинених країн, у яких такі інституції ефективно працюють.