Обіцяємо всім і все, а не даємо нікому й нічого

"У результаті перемоги Великої Жовтневої соціалістичної революції… втілюючи в життя ленінські ідеї побудови комуністичного суспільства… Радянська держава послідовно реалізує розроблену Комуністичною партією програму житлового будівництва".

Це цитати з преамбули чинного основоположного законодавчого акта нашої країни у сфері житлової політики - Житловий кодекс УРСР.

Саме цей документ створює фундамент житлової політики держави. Тож який фундамент - така й політика?..

Спробуємо відповісти на це запитання. Насамперед нагадаємо про ще один фундаментальний законодавчий постулат у цій сфері - ст. 47 Конституції, яка гарантує захист житлових прав усіх громадян України. Крім того, ще в 1995 р. ВР затвердила Концепцію розвитку державної житлової політики.

Діє й низка інших законодавчих актів, які регламентують, регулюють і гарантують громадянам України дотримання їхніх житлових прав. Десятки законів і постанов гарантують житло для кожного. Отже, зважаючи на таку кількість товстих томів цих документів, можна дійти висновку, що в українців просто не повинно бути житлових проблем. Та реалії кардинально інші.

Основним усередненим показником забезпеченості жителів країни житлом вважється кількість квадратних метрів на кожного жителя. Так от, на одного українця сьогодні припадає лише 23,1 кв. м житла. За даними Національного інституту стратегічних досліджень, близько 42% українських сімей мешкають на площі, меншій за передбачений ЖК норматив у 13,65 кв. м на людину.

З країн колишнього соцтабору донедавна гірше за нас були забезпечені житлом лише румуни з їх 22 "квадратами" на людину. Втім, темпи розвитку економіки цієї країни дають підстави припустити, що житло середньостатистичного румуна стало більш просторим. У іншої сусідки, Польщі, - понад 24 кв. м на особу. Чимдалі від наших кордонів - тим більше житлової площі, аж до середнього показника у країнах Євросоюзу в 45–50 "квадратів" і понад 60 метрів у Великому Герцогстві Люксембург.

Скільки ж нових квартир пропонує ринку вітчизняна будівельна галузь? Офіційна статистика каже, що цей показник протягом останніх років зростає. У 2017 р. в Україні прийнято в експлуатацію 10,2 млн кв. м житла - на 9% більше, ніж 2016-го.

Проте у 2018 р. зростання може плавно змінитися своєю протилежністю. У І півріччі введено в дію 3,26 млн кв. м житла в новобудовах - майже на третину (на 29%) менше у порівнянні з 6 місяцями 2017-го. Підсумки року покажуть - це тимчасове явище чи перший тривожний дзвіночок. Не виключено, що причина лежить у площині зменшення платоспроможного попиту населення - при збереженні величезної потреби у власному житлі.

Чому ж непорушним, як будівельний фундамент у совісного забудовника, залишається ганебно низький показник забезпечення наших людей квадратними метрами? Звідки ложка дьогтю в українську "житлову діжку меду"? Чи все ж будуємо недостатньо з огляду на потреби пересічного громадянина? От у Польщі, до прикладу, - справжній будівельний бум. Частка будівництва у ВВП наших сусідів сягає 12%. Навіть у білорусів цей показник коливається біля позначки у 6% економіки. А в Україні - 2,3% ВВП, і не зростає.

Усе ж житло в Україні будується, але є велика проблема з реалізацією готових квартир забудовниками і девелоперами. А це сигналізує про дисбаланс між попитом і пропозицією на ринку житлової нерухомості.

Існує значний відкладений попит на недороге житло. Його створюють насамперед 650 тис. наших співгромадян, які стоять на квартирній черзі, тобто держава офіційно вважає їх такими, що потребують поліпшення житлових умов. Додайте півтора мільйона внутрішніх переселенців, які зачекалися підтримки влади у розв'язанні житлового питання.

І це ще не повна картина. Та, на жаль, усією повнотою ситуації держава не володіє: починаючи з 2015 р. офіційна статистика не фіксує потреби людей у житлі.

Житло будується, попит на нього великий, але отримати квартиру безплатно або придбати її за доступною ціною може дуже невеликий відсоток тих, хто цього потребує.

Що ж у нас зі станом наявного житла? 0,6% вітчизняного житлофонду становить аварійне і старе житло. Це майже 61 тис. будинків і 146 тис. їх мешканців. Кожний четвертий міський житель мешкає у житлових приміщеннях, які мають незадовільний технічний стан, низькі експлуатаційні якості й вичерпали експлуатаційний ресурс. Йдеться насамперед про 72 млн кв. м так званих хрущовок перших серій, які не відповідають сучасним вимогам щодо гідного і достатнього житла. Слід віддати їм належне: масове будівництво 60–70-х років - це єдина й остання програма комплексного індустріального будівництва житла, яка була реалізована в Україні. Де жили б сьогодні всі ці громадяни, якби не було тих самих "хрущовок"?

Та роки минають, стан цих будинків точно не стає кращим, а комплексної державної програми модернізації житлового фонду як не було, так і немає. Періодично чуємо про плани профільних відомств розпочати реконструкцію застарілого житла. Та добрими намірами старі стіни не підіпреш. Ще 2006 року в Україні був розроблений проект відповідного закону. Але на практиці - не пішло. Кажуть, через законодавчу неврегульованість. А я вважаю - через брак політичної волі почати розв'язувати складне соціальне питання.

Шансів і далі ховати голову в пісок дедалі менше. Де житимуть люди, коли "хрущовки" остаточно вичерпають термін своєї експлуатації? Запитання не до будівельників. Вони якраз і реновують старе житло, і забезпечать людям нові квартири, якщо буде на те воля держави і відповідне фінансування.

І це ще не всі можливі напрями розвитку житлового будівництва в Україні. Та нове вино у старі міхи не наливають. Житлова сфера - чи не остання в країні, яка досі керується зашкарублими радянськими кліше. Україні вкрай потрібне нове сучасне житлове законодавство. Чинна система нормативно-правових актів, яка регулює житлову політику, налічує понад 100 законів, постанов уряду і ВР, розпоряджень тощо. І більшість цих документів не відповідає ані потребам суспільства, ані реальним можливостям держави.

У національній доповіді "Цілі сталого розвитку: Україна", підготованій Міністерством економіки у 2017 р., констатується незадовільний стан забезпечення населення України житлом. Містяться там і рекомендації щодо створення умов і забезпечення доступу до достатнього, безпечного і недорогого житла та основних життєвих послуг. Щоправда, не пояснюється, як саме держава ці умови створюватиме.

Скажімо, Закон про житловий фонд соціального призначення регламентує порядок створення, надання й експлуатації соціального житла, але предмет регулювання цього закону практично відсутній: в країні немає фонду соціального житла як такого. Більшість щасливих отримувачів соціального житла приватизують його за безцінь.

Це не проблема, коли йдеться про житловий фонд часів СРСР. Але приватизація за "копійки" новозбудованого житла є злочином державного масштабу. Унормованого інституту лізингового або орендного житла в країні практично не існує, спроби запровадити такі механізми не мають підтримки у владних кабінетах. Щоправда, відновилося обговорення концепції закону про орендне житло. Справа корисна. Побачимо, чим вона завершиться.

На папері маємо низку, можливо, неідеальних, та загалом непоганих і потрібних людям державних і регіональних житлових програм, на які покладено завдання забезпечити громадян житлом. Але програми, які реалізують центральні органи виконавчої влади для низки категорій громадян, фінансуються за залишковим принципом і здебільшого залежать від політичної позиції або суб'єктивного ставлення до цих програм того чи іншого високопосадовця.

Тим часом політики спекулюють на житлових проблемах українців, заграють з ними обіцянками майбутньої реалізації житлових програм. У калейдоскопі законів і постанов пересічному українцю важко самотужки розібратися, на які саме гарантовані державою житлові права він може сподіватися.

Отак і маємо: з одного боку - обіцяємо всім і все, а з другого - не даємо нікому й нічого.

За 27 років Незалежності було кілька спроб змінити ЖК. Розроблені проекти навіть виносилися на перше читання до зали парламенту, але не були підтримані депутатами. Сьогодні навіть є дві робочі групи з підготовки нового ЖК: одна при парламентському Комітеті з питань житлово-комунального господарства, а інша при адміністрації президента. Тільки існують вони на папері, а реальної роботи не ведуть.

Були спроби розробки концепції державної житлової політики України. Але розробники уперлися в проблему: як трактувати згадану ст. 47 Конституції про гарантовані житлові права громадян? На тому й закинули благородну ідею. Така ж доля спіткала й решту ініціатив з модернізації житлових програм.

Які причини кризи державної житлової політики? На мою думку, одна з головних - банальний політичний популізм. За чверть століття ніхто з політиків і чиновників не спромігся відкрито сказати українцям: безкоштовного житла для всіх більше не буде! А для соціально незахищених ми розробимо і впровадимо механізм забезпечення соціальним житлом, яке не передаватиметься у власність. Тоді як для решти громадян держава повинна створити доступні фінансово-кредитні механізми розв'язання житлового питання.

Україна гостро потребує комплексного реформування державної житлової політики. Необхідно підготувати національний план дій, який базуватиметься на європейських стандартах, відповідатиме міжнародним нормам і найкращим світовим практикам.