Чек-лист у перемовинах

Епідемія коронавірусу внесла свої корективи в усі сфери нашого повсякденного життя. Проте чи не найбільших змін зазнали відносини щодо оренди нерухомого майна, адже Верховна Рада мало не щотижня вносить зміни до Цивільного кодексу в цій частині. І, доки юристи дискутують щодо точного змісту прийнятих законів (які лише на перший погляд здаються однозначними та зрозумілими), орендарі хотіли б знати, чи повинні оплачувати оренду сьогодні, а нинішній стан невизначеності жодним чином не сприяє розвитку договірних відносин.

Як відомо, порятунок тонучих - у руках самих тонучих, тому ми підготували чек-лист для орендаря, який допоможе визначитися з напрямом дій у ці буремні часи.

Для упорядкування відносин із орендодавцем варто:

І. Проаналізувати відносини з контрагентом станом на сьогодні, зокрема:

- Чи досягли ви згоди щодо перегляду орендної плати?

- Чи зафіксовано такі зміни у письмовому вигляді?

- Чи вважаєте ви їх справедливими?

Визначення початкової точки у відносинах із контрагентом - чи не найважливіший крок, особливо в період постійних змін до законодавства, які до того ж можуть тлумачитися сторонами договору геть по-різному. Певна річ, будь-які спори можна вирішити в суді, проте судовий розгляд так само потребує витрат ресурсів і часу, що можуть бути використані більш продуктивно, зокрема на розвиток бізнесу.

Зважаючи на перманентність змін у нашому законодавстві, будь-які домовленості варто зафіксувати письмово, оскільки невідомо, які "новели" ухвалить ВР вже завтра, не кажучи про судову практику, яка навряд чи набере усталеного вигляду найближчим часом.

Не нехтуйте також останнім питанням, тому що справедливість - тобто відповідність ваших витрат тим вигодам, які ви отримуєте від орендодавця, а також добросовісність і розумність - не вигадка, а основа будь-яких відносин, і договірні в цьому разі - не виняток. Внутрішнє розуміння того, чи поступки орендодавця адекватні ситуації, що склалася, допоможе вам визначитись із напрямом ваших дій та арсеналом засобів, необхідних для досягнення мети.

ІІ. Проаналізувати характер змін у вашій діяльності і, відповідно, у використанні орендованого майна після запровадження карантинних заходів

- Чи використовуєте ви майно?

- Якщо так, то в якому обсязі: так само, як і до запровадження карантину; частково (більшість майна не використовуєте чи, навпаки, без використання залишилася невелика частина майна)?

- Яким саме чином змінилося використання майна: змінилася площа майна, що використовується; зменшився час, упродовж якого використовується майно, чи, навпаки, - у зв'язку із запровадженням змінної праці майно упродовж дня використовується довше, ніж це було до карантину?

Норми права, у тому числі норми Цивільного кодексу, мають універсальний характер і сформульовані узагальнено. Саме це дозволяє застосовувати їх до безлічі фактичних ситуацій, але, з іншого боку, це й ускладнює таке застосування та породжує тривалі спори. Саме тому важливо з'ясувати точно, що саме і як змінилось у користуванні майном, та донести це до орендодавця. Під час обговорення з контрагентом краще оперувати конкретними фактами, які підтверджуються цифрами, а не загальними фразами, визначеними в законі.

ІІІ. Визначте прямі причини, які призвели до змін у користуванні майном

Тут можливі різні варіанти:

- діяльність, яку ви здійснюєте з використанням орендованого майна, прямо заборонена постановою про встановлення карантину чи актами органів місцевого самоврядування;

- господарська діяльність не заборонена, але працівників (усіх чи більшість) переведено на дистанційну роботу, на що, своєю чергою, можуть бути різні причини: турбота про їхнє здоров'я і бажання знизити ризик зараження; запровадження обмеження руху громадського транспорту і неможливість забезпечити перевезення працівників власними коштами; неможливість забезпечити належну дистанцію між працівниками, з огляду на невелику площу приміщення;

- призупинення діяльності і відповідно користування орендованим майном було зумовлене тим, що потік клієнтів істотно зменшився.

Певна річ, усі (або майже всі) зміни господарської діяльності в сучасних умовах пов'язані з карантинними заходами, але не всі такі заходи прямо впливають на можливість користуватися майном. З наведених вище варіантів причин перший - прямо впливає на можливість користування майном, другий - доволі побічно, а третій, на жаль, жодних перепон для користування майном не створює. З цих підстав, наприклад, зниження орендної плати для орендарів офісних приміщень у період карантину дискусійне і частково залишається на розсуд сторін.

На ці тонкощі потрібно звернути увагу, щоб об'єктивно розуміти, на що можна розраховувати у переговорах із власником майна.

IV. Проаналізуйте договір оренди в частині порядку використання майна

Зазвичай із цього потрібно починати, але, оскільки порядок користування майном уже змінився, великої біди не буде, якщо поставити цей пункт на четверте місце. Варто звернути увагу на те, яким чином у договорі прописано (і чи прописано взагалі) порядок користування майном.

Як правило, у договорах зазначається, що майно використовується з конкретною метою, а використання майна з іншою метою або заборонене взагалі, або можливе з дозволу орендодавця. Якщо в договорі є відповідне положення, а майно не використовується/використовується в меншому обсязі через запровадження карантинних заходів (див. п. ІІ і ІІІ), то можна говорити про підстави для зниження орендної плати. Якщо в договорі чітко не зазначено, з якою метою використовується майно, то це може ускладнити досягнення згоди щодо перегляду орендної плати, адже, фактично, майно можна використовувати і для інших потреб, не пов'язаних із господарською діяльністю.

V. Підготувати доказову базу

Після визначення наявності підстав для звернення до орендодавця варто подбати про документальне підтвердження неможливості користування майном. Такими доказами (крім посилання на нормативно-правові акти, які встановлюють відповідні заборони та обмеження, зокрема постанову Кабінету міністрів України №211 від 11.03.2020) можуть бути: наказ про призупинення роботи підприємства; наказ про переведення працівників на дистанційну роботу; записи з камер відеоспостереження, які підтверджують фактичне зупинення чи обмеження господарської діяльності, тощо. Звернення до Торгово-промислової палати у такому разі не є необхідним, оскільки форс-мажор - окрема підстава для зміни договірних відносин і звільняє насамперед від відповідальності за невиконання зобов'язань, а не від виконання зобов'язання в натурі, яким є сплата орендної плати.

VI. Визначити бажані зміни в орендній платі, проаналізувати їх на реальність, адекватність та справедливість і звернутись до орендодавця

Після завершення підготовчої роботи потрібно встановити, яких змін в орендній платі ви очікуєте від орендодавця: повного звільнення чи часткового зменшення; з компенсацією витрат орендодавця на утримання майна чи без неї тощо. Ці бажані зміни мають корелюватися з тими обмеженнями, яких ви зазнаєте у зв'язку з карантинними заходами. Наприклад, якщо ви не використовуєте частину площі орендованого майна, доцільно просити зміни орендної плати пропорційно тій частині майна, яку ви фактично використовуєте. Складніше визначити зміни в орендній платі, якщо використання майна зменшилось у часі, але тут теж можна використати пропорційний підхід.

Якщо ж ви з початку карантину сплачували орендну плату в повному обсязі, за бажанням сторін, можна домовитися про її зарахування в майбутні періоди. Свобода договору дає сторонам майже необмежені можливості у врегулюванні спірних ситуацій, а головне в цьому випадку - бажання сторін досягти консенсусу.

Відповідне звернення бажано викласти в письмовому вигляді, як і домовленості, досягнуті в результаті перемовин, щоб уникнути непорозумінь у майбутньому.